Pierre m’appelle l’autre jour et je sens au ton de sa voix que les affaires ne vont pas fort. Prétextant de me donner de ses nouvelles, je sens un début de découragement contrarier sa jeune carrière de mandataire immobilier.
En effet, il vient de rater la vente d’un bel appartement à cause d’un ravalement 😭 . Pour comprendre son échec, il m’explique le déroulement de la négociation.
Il avait en portefeuille l’appartement d’un couple qui attendait un heureux événement (❤️ le 3ème!) et l’heure avait sonné de déménager pour un logement plus grand. Une fois la maison de leurs rêves trouvée, ils confient la vente de leur appartement à Pierre. Le prix décidé pour la mise en vente est raisonnable et très vite Pierre trouve un client acquéreur. La visite réalisée et les minces objections traitées, le client demande, pour se prononcer, le dossier complet du logement… jusque là rien d’anormal. On pourrait même penser qu’il s’agit de la chronique d’une vente annoncée!
Et là, patatras….. L’acquéreur au cours de sa lecture de la dernière assemblée générale de la copropriété s’arrête sur une résolution cruciale « A la majorité, l’assemblée générale décide de réaliser le ravalement de l’immeuble; L’entreprise retenue est la société « Belle Taloche » pour un budget total de 100.000€ »
L’acquéreur relate alors à Pierre la mésaventure de l’un de ses amis qui avait eu la mauvaise surprise de payer un ravalement quelques mois après l’acquisition, on ne lui ferait pas la même! Il était très heureux d’avoir débusquer « un loup » et propose donc un prix inférieur pour l’acquisition de l’appartement ( qui lui plaisait malgré tout!) tenant compte de la quote-part de charges qui lui incomberait dans quelques mois.
Pierre est très déçu par l’offre obtenue et se rend chez le vendeur, peu convaincu par le prix proposé 😰. Comme c’est prévisible, le vendeur refuse la négociation, arguant du fait que le ravalement est à sa charge, alors qu’il profitera à l’acquéreur. 💰
Pierre n’a alors pas su apporter à ses clients la bonne information et a perdu 20.000€ de commission. Pierre a été formé mais ce point de la répartition des charges semble être tombé dans les tréfonds de sa mémoire! 🙄
En effet, dans ce cas précis le ravalement n’était pas à la charge de l’acquéreur, Pierre aurait dû le rassurer. L’acquisition d’un bien est un moment fort dans la vie d’une personne, il y a toujours une inquiétude. Fait il le bon choix? Ne va t-il pas le regretter? Aura t-il des mauvaises surprises? La mission de Pierre est de le sécuriser et de lui donner un maximum d’informations fiables.
Quel dommage, ce ravalement voté aurait pu au contraire, lui permettre de réaliser une belle vente, c’est à dire encaisser une belle commission.🤝
Il est habituel d’entendre que celui qui est redevable de la dépense est celui qui est propriétaire au moment de l’exigibilité de la somme (et c’est vrai). Si l’assemblée générale vote la réalisation de travaux dont le paiement devient exigible à une date postérieure à la vente définitive, alors c’est propriétaire à cette date qui sera en charge de régler l’appel. C’est ainsi que l’acquéreur de Pierre a considéré qu’il devrait payer le ravalement 😓
Il y a plusieurs années, au temps jadis où j’ai commencé à exercer, il est vrai que les syndics de copropriété se chargeaient d’effectuer de savants calculs de répartition entre vendeur et acquéreur, ce qui occasionnait d’interminables discussions. La loi est alors intervenue pour simplifier la répartition et laisser vendeur et acquéreur se débrouiller de convention de répartition. Attention, cette convention n’est pas opposable au syndic, ce qui signifie qu’il n’est pas concerné par cet accord et continuera à appeler les charges au propriétaire en place. Aujourd’hui il est habituellement convenu que les travaux, dès lors qu’ils ont été votés antérieurement à la signature d’un compromis de vente, restent à la charge du vendeur. Celui ci devra rembourser le montant total des travaux votés à l’acquéreur par anticipation, au moment de la signature définitive, afin que celui ci puisse en acquitter le paiement à son tour.
Si Pierre avait maîtrisé son sujet, il aurait pu démontrer à son client acquéreur que le prix de vente du bien tenait déjà compte d’un ravalement assumé par le vendeur. Quel argument de vente! Je ne vous jette pas la pierre Pierre mais dommage!
ATTENTION, les choses sont totalement différentes si le ravalement est juste évoqué lors de l’assemblée générale. Auquel cas, il est considéré comme non voté, le nouveau propriétaire doit le payer le moment venu.
Pour ne pas laisser Pierre tout entier à sa déception, je propose de l’aider à comprendre les différentes composantes d’un relevé de charges, lui donnant ainsi des armes de négociations massives pour ses futures ventes!!!! 📋
Tous les trimestres, chaque copropriétaire reçoit un appel provisionnel ( part du budget voté par l’assemblée divisé en 4), et une fois par an, après l’assemblée qui approuve les comptes, il reçoit un arrêté de compte avec les sommes réellement dépensées incombant à chaque copropriétaire.
1 l’avance de trésorerie : cette somme est versée par chaque copropriétaire et elle est remboursée à celui qui vend son bien (soit par l’acquéreur soit par le syndic). La somme est définie en assemblée et ne peut excéder 1/6ème du budget et répartie selon les millièmes détenues par chacun. La répartition se trouve dans l’état descriptif de division, souvent annexé au règlement de copropriété.
2 les tantièmes généraux: la quote-part de parties communes appartenant à chaque copropriétaire. C’est sur cette base que certaines charges sont réparties entre tous comme par exemple les honoraires de syndic
3 les tantièmes spéciaux : la quote-part des parties communes spéciales, c’est à dire celles concernant un bâtiment en particulier. Il peut y avoir une répartition différente des charges d’ascenseur ( celui qui vit au 1er étage paie moins que celui qui vit au 6ème étage), des charges de chauffage. Dans ce cas là la répartition de la dépense ne se fait pas sur la base des charges communes générales mais sur la base des charges spéciales.
4 les charges locatives: le montant des charges récupérables sur un locataire. Quand on met son bien en location, toutes les charges n’incombent pas au locataire. Par exemple les frais de syndic ne peuvent être répercutés sur le locataire.
5 les appels de provision : c’est la somme totale des appels réglés par le propriétaire pendant l’année écoulée
6 Total charges copropriétaires : c’est la somme réellement dépensée par le copropriétaire pour ses charges de copropriété. C’est aussi cette somme là qu’il faudra indiquer sur la publicité puisque depuis quelques années maintenant, la loi impose de mentionner le montant des charges annuelles liées à un lot mis en vente.
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Renato PONZIO 