Joue la comme Sherlock

Notre travail d’agent immobilier est de plus en plus pointu. Je me rends parfaitement compte que la somme des connaissances nécessaires est aujourd’hui beaucoup plus importante qu’il y a vingt ans quand j’ai commencé ma carrière.

L’intervention du législatif de plus en plus fréquente dans notre métier pousse incontestablement à se former régulièrement et emmagasiner une quantité de lois et autres finesses juridiques. C’est ainsi que je forme les futurs agents immobiliers. Je veux qu’ils deviennent de véritables enquêteurs. Comme Sherlock Holmes, je veux qu’ils adoptent des automatismes qui mettent leur sens de la déduction en éveil. C’est également la raison pour laquelle je préconise une écoute totale du client. Il faut le laisser parler pour en apprendre le plus possible.

En effet, la mise en vente d’un bien nécessite la parfaite connaissance de ce que l’on vend. Quand je pense que dans les années 1990 , il arrivait parfois qu’on prenne des mandats de vente, sans avoir le moindre document ou attestation, aujourd’hui ce n’est plus possible.

En cela, la profession s’est nettement améliorée, et le recours à un professionnel a depuis une quinzaine d’années, un vrai sens pour les particuliers.

J’aime le terme de mener l’enquête car, souvent , le vendeur pêche par omission. Il n’ a pas forcément une volonté délictueuse mais certains points ne lui paraissent pas essentiels à mentionner pour la vente de son bien. C’est à nous de les débusquer. Comment? Et bien en faisant preuve de rigueur.

Voici ma méthode pour ne rien manquer ( ou presque) quand on s’occupe de la vente d’un bien immobilier.

Je demande les éléments suivants :

• les trois derniers procès verbaux d’assemblée générale et les deux derniers relevés de charges annuelles dans le cas de la vente d’un appartement afin d’appréhender correctement la vie de la copropriété : y a t-il des impayés, des procédures en cours. De quels travaux futurs est il question ? Il est évident que si les remarques ne nécessitant pas de vote en fin d’AG évoquent la demande de devis pour un ravalement, on peut d’ores et déjà penser que le sujet reviendra inmanquablement l’année suivante. C’est une donnée importante à savoir. De même, si les comptes laissent apparaître une somme importante de débiteurs et que les charges sont importantes, il y a fort à parier que les autres copropriétaires seront mis à contribution à un moment ou à un autre. Ces informations sont essentielles car l’acquéreur devra être mis au courant, et ne manquera pas de s’en servir comme levier de négociation.
• Le dossier technique afin d’avoir la mesure Loi Carrez d’un lot de copropriété et d’identifier en amont les questions que pourraient soulever les futurs acquéreurs. Même si le Constat des Risques d’accessibilité au plomb mentionne la présence de plomb, autant connaître l’emplacement exact car bien souvent, cela inquiète les acquéreurs, alors que le plomb est fréquemment localisé sous le peinture des garde corps ou des huisseries. Une bonne maîtrise du sujet permettra de les rassurer
•  Le Titre de Propriété est indispensable car on se doit de vérifier consciencieusement ce qu’on vend. On va donc le décortiquer pour identifier les anomalies, si anomalies il y a !
  • • La description du bien : il faut que le descriptif corresponde fidèlement à la réalité de ce qui est vendu. Il n’y a évidemment aucun problème à vendre une salle de bains dans laquelle on aurait remplacer la baignoire par une douche. Par contre, en copropriété, le fait d’ouvrir une cuisine nécessite des autorisations de la copropriété. Laissez vous conter une anecdote qui m’est arrivée il y a une douzaine d’années. Je me rends dans un pavillon pour prendre le mandat de vente et au moment de remplir le mandat, je consulte le descriptif du bien pour m’assurer qu’il n’ y a pas eu de modification majeure, même si le propriétaire m’avait assuré du contraire. J’ai du relire deux fois pour bien vérifier : il y avait un étage de plus à la maison que je m’apprêtais à mettre en vente ! Aussi incroyable que cela puisse paraître le propriétaire n’avait effectué aucune démarche auprès du service d’urbanisme et donc n’avait jamais obtenu l’autorisation de monter un étage! Je lui ai conseillé de régulariser sa situation préalablement à toute mise en vente mais quelle ne fut pas ma surprise quand je vis l’annonce en publicité le lendemain sur un site d’annonces entre particuliers. Je n’avais pas d’inquiétude, le notaire qui serait en charge de ce dossier, ne validerait pas la transaction mais quel temps perdu pour le vendeur et le futur acquéreur.  Il convient aussi d’être vigilent si vous constatez qu’un ancien wc sur le palier aurait pu être intégré dans un appartement. Il est fréquent d’avoir le cas dans des immeubles anciens. J’ai même vu le cas dans certaines copropriétés où à chaque étage l’un des occupants avait condamner le wc commun pour l’ajouter à son appartement. En soi, ce n’est pas très grave mais ça nécessite des modificatifs d’état descriptif de division et des autorisations de la part des autres copropriétaires. Eventuel sujet de discorde entre copropriétaires en perspective, vous pouvez être sur qu’il y en aura toujours un pour dire que ce n’est pas normal et que ledit wc doit être vendu et vous seriez étonnés d’apprendre le prix ces wc communs dont personne ne veut assumer l’entretien !! Que de tracas qu’il vaut mieux identifier avant la vente, croyez moi
    • les servitudes consenties sur le bien : méfiance car ce paragraphe ne se trouve pas dans les premières pages du titre de propriété mais un peu plus loin. Il faut s’assurer qu’aucun droit n’a été consenti sur le bien , comme un droit de passage ou encore une zone non aedificandi ( c’est à dire un morceau de terrain sur lequel on ne peut pas construire) qui aurait été convenue entre voisins pour diverses raisons.
    • les clauses d’une éventuelle vente à Réméré : et là c’est très important car cela signifie que le vendeur n’est pas libre de vendre son bien à qui il souhaite. Il s’agit d’un pacte permettant au vendeur d’un bien de récupérer celui ci auprès de son acquéreur au prix initial dans un délai maximum de 5 ans. Donc mieux vaut le savoir avant d’entamer la commercialisation.
  • Et toujours le bail s’il y a un locataire en place, le congé qui lui a été délivré pour s’assurer de la bonne procédure et vérifier son droit de préemption. Voir l’article C’est occupé!

Encore une chose qui parait évidente, n’oubliez pas de vérifier l’identité des personnes que vous avez en face de vous, histoire d’avoir à faire aux réels propriétaires. Vous serez parfois confrontés à des personnes mal intentionnées qui usurpent l’identité d’un de leur proche pour mettre un bien vente, sans son consentement par exemple.

Toutes ces précautions ont toujours pour effet de prouver votre professionnalisme et de sécuriser la perception de vos honoraires.

Vous l’aurez compris la vente d’un bien est semé d’embuches. Tout est surmontable tant qu’on identifie clairement le problème. Rien de plus désagréable que de découvrir l’épine au moment de la signature d’un compromis de vente. Vous passez pour un incompétent auprès de votre acquéreur, et auprès de votre vendeur qui vous en voudra de ne pas l’avoir alerté, après tout, c’est vous le professionnel et on vous paie pour ça!

« Elémentaire mon cher Watson » !

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