Auteur : Les Formateurs Immo

Peut on annuler une vente? La reporter? Signé c’est acheté…. Pour le meilleur et pour le pire. Dans quelles circonstances peut on envisager de rompre son engagement à acheter un bien immobilier?

Gabrielle, une jeune professionnelle fraichement reconvertie dans l’immobilier, me contacte récemment au sujet d’un compromis de vente qu’elle doit faire signer à ses clients. Elle s’interroge car elle fait face à une situation inédite et, avant de faire une erreur préjudiciable, qui entrainerait non seulement l’absence de commission mais aussi une mauvaise réputation pour son agence immobilière, elle veut mon avis.

Son client Monsieur Pierre envisage de se porter acquéreur d’un terrain constructible sur la commune de Château La Branche. Mais il s’inquiète car il redoute que le projet de maison qu’il souhaite construire soit refusé par la mairie. Il veut construire une maison passive d’une superficie de 230m2. Si son projet ne peut aboutir il ne sera plus intéressé par le terrain. Cet argument est tout à fait compréhensible mais comment le gérer intelligemment dans un compromis de vente?

Je suggère à Gabrielle d’insérer une condition suspensive mais elle doit être encadrée et validée par le vendeur. En effet, une condition suspensive est comme son nom l’indique une condition qui peut mettre fin à la vente sans indemnité de part et d’autre. C’est un évènement futur et incertain dont on fait dépendre la naissance d’une conséquence ( ça va vous suivez?).

Il existe plusieurs conditions suspensives légales, habituelles :

L’obtention de prêt: la loi Scrivener de 1979 impose la présence d’une clause dans tout avant contrat prévoyant que l’acquéreur peut mettre fin à son engagement en cas de refus de l’organisme bancaire de lui octroyer son prêt

Le décès de l’acquéreur en cas de recours à un emprunt, car si l’acquéreur a prévu un financement de son acquisition comptant, les ayants droit devront conclure l’achat. Le décès du vendeur engage également ses héritiers à poursuivre la vente.

L’absence d’inscription hypothécaire ne pouvant être levée du fait de la vente (si le bien est hypothéqué à hauteur de 300.000€ et que le bien est vendu 250.000€…… OUI c’est un problème)

Le droit de préemption tire son origine du latin « Emptio » qui signifie l' »achat ». Ce terme signifie donc « avant l’achat ». Différentes collectivités publiques bénéficient d’un droit de préemption qui leur permet de se porter acquéreur devant l’acquéreur. Ce dernier n’aura alors que ses yeux pour pleurer. De même, un locataire à qui un congé pour vente a été délivré est prioritaire. Voir l’article C’est occupé!

L’absence de servitude d’urbanisme : c’est à dire l’absence d’un droit conféré sur un bien pouvant en modifier la jouissance. Par exemple, la loi Littoral impose un passage piéton sur les propriétés situées en Bord de mer. Je me souviens avoir vu dans les années 1990 de majestueuses propriétés de la Côte d’Azur qui ont tenté de fermer le passage pour s’accorder un accès direct à la mer privatif. Ce n’est pas possible, mais évidemment le prix d’une villa avec plage privée n’est pas le même que celui d’une villa où défilent les touristes au mois d’août en fond de parcelle!

En général la personne qui se porte acquéreur est au courant de ce genre de servitudes mais s’il venait à le découvrir, alors il pourrait se retirer de la vente. Idem pour une parcelle boisée qui se retrouve classée et donc inconstructible. Le plus d’informations vous pourrez communiquer à l’acquéreur en amont, mieux vous pourrez sécuriser la transaction, et donc le paiement de vos honoraires.

Il y a aussi des conditions suspensives, dites « conventionnelles », c’est à dire qui résultent d’un accord entre vendeur et acquéreur.

Vous l’aurez compris Monsieur Pierre, le client de Gabrielle a raison de s’inquiéter car le fait de construire la maison de ses rêves n’est pas une condition suspensive de droit. Bien sûr, un certificat d’urbanisme positif est une condition suspensive qu’on ajoute facilement et qui est parfaitement admise par le vendeur.

Mais « pouvoir construire » ne signifie pas « construire ce que l’on veut ». Indiquer que l’acquéreur aura la possibilité de mettre fin au compromis de vente, juste parce que son projet est refusé par le service d’urbanisme de la commune concernée me paraît trop vague. Il faut impérativement encadrer la condition. N’oublions pas que nous avons un vendeur en face qui doit aussi être protégé.

En général au moment du compromis l’acquéreur n’a pas encore payé l’architecte pour le dépôt de permis, donc il ne sait pas si son projet est viable. Il faut néanmoins prévoir que son projet se conforme aux dispositions du PLU en vigueur. Cela évitera les projets farfelus. C’est vrai que les clients sont plutôt responsables mais se lancer dans un projet de construction n’est pas évident, il est important de rassurer son acquéreur.

Laissez moi vous raconter une expérience hallucinante que j’ai vécue au début des années 2000 et qui vous prouvera que la condition d’obtention de permis doit être précise. J’exerçais sur un secteur assez dense, les terrains étaient une denrée rare. Les prix s’en ressentaient. Un couple de clients se portent acquéreur d’une petite maison en très mauvais état sur un terrain assez étroit en vue de la démolir et de construire leur maison. Ils consultent des constructeurs préalablement à l’engagement. Ils financent l’acquisition grâce à leurs deniers personnels et projettent d’emprunter pour la construction. Ils renoncent donc à la condition suspensive d’obtention de prêt. Les vendeurs acceptent l’insertion d’une condition suspensive d’obtention de permis de construire mais pas la purge des recours. Ils ont un projet d’achat à la suite et ne peuvent perdre plus de temps. Le marché de l’immobilier dans cette banlieue en bordure de Paris, donne raison à leurs exigences. L’acquéreur souhaite tout de même s’engager. La condition n’étant pas bordée, ils ont fourni quelques mois après un permis refusé par la commune. La vente était donc caduque. Mais en y regardant de plus près, le permis déposé portait sur l’élévation d’une maison de six niveaux sur une largeur de 4 mètres, avec des ouvertures uniquement en mitoyenneté et aucune en façade. Ce n’était évidemment pas un projet viable en regard du Plan d’Occupation des Sols de l’époque ( on ne disait pas encore Plan local d’urbanisme). Les acquéreurs s’étaient rendu compte après coup que le coût de la construction dépassait leur capacité de remboursement. Ils avaient renoncé à la condition suspensive d’obtention de prêt. Ils ont préféré se désengager en présentant un projet déraisonnable à la Mairie qui l’a bien sur rejeté. J’aurais été curieux de voir le résultat d’une telle maison, les voisins aussi je suppose!!!!!

Alors la condition d’obtention du permis peut être intégrée, mais pensons aussi au recours des tiers. Même si aujourd’hui le recours abusif est puni par la loi, il n’en reste pas moins que l’activation d’un recours bloque le projet et le retarde. En principe je conseille toujours mes clients acquéreurs de demander une condition suspensive d’obtention de permis purgé de tout recours. Dans ces cas là, il faut informer le vendeur que la signature définitive ne pourra pas avoir lieu dans les délais habituels. Si on prévoit, deux mois pour déposer la demande de permis, puis deux mois de délai d’instruction par la mairie et enfin  deux mois de recours à compter de l’affichage du permis, on arrive à 6 mois, minimum pour signer l’acte définitif. Il faut que le vendeur en soit conscient et d’accord pour attendre.

Il peut également arriver qu’un acquéreur souhaite fermer un balcon par une véranda dans une copropriété , là il faudra demander l’autorisation à l’assemblée générale, qui se réunit une fois par an. Il y a la possibilité de convoquer une assemblée extraordinaire mais les frais engendrés devront être acquittés par le vendeur. Là encore, tout est possible à condition de bien expliquer les conséquences aux parties.

La condition suspensive peut être une solution pour rassurer et aider l’acquéreur à prendre sa décision d’achat mais si vous savez d’ores et déjà qu’elle sera impossible à lever, il est inutile de perdre son temps. C’est aussi à vous, professionnel, de vous renseigner pour savoir dans quelles conditions une construction est envisageable. Si le critère superficie minimale de terrain n’est pas respecté, vous savez que le projet n’a aucune chance d’aboutir.

Gabrielle a réuni ses clients pour définir la condition suspensive la plus équitable pour le vendeur et l’acquéreur et la vente s’est réalisée dans de très bonnes conditions.

Ce sont des cas que nous rencontrons plus ou moins selon les zones d’activité, il est donc intéressant de prendre ses précautions quand le cas se présente pour conseiller au mieux vendeur et acquéreur. Vous, professionnels, n’en ressortirez que grandis car vous aurez su apporter votre expertise et vos conseils avisés aux parties.

A noter : en dehors d’une condition suspensive clairement énoncée, l’acquéreur ou le vendeur devra indemniser l’autre partie s’il ne conclut pas la vente.

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A bientôt

Notre travail d’agent immobilier est de plus en plus pointu. Je me rends parfaitement compte que la somme des connaissances nécessaires est aujourd’hui beaucoup plus importante qu’il y a vingt ans quand j’ai commencé ma carrière.

L’intervention du législatif de plus en plus fréquente dans notre métier pousse incontestablement à se former régulièrement et emmagasiner une quantité de lois et autres finesses juridiques. C’est ainsi que je forme les futurs agents immobiliers. Je veux qu’ils deviennent de véritables enquêteurs. Comme Sherlock Holmes, je veux qu’ils adoptent des automatismes qui mettent leur sens de la déduction en éveil. C’est également la raison pour laquelle je préconise une écoute totale du client. Il faut le laisser parler pour en apprendre le plus possible.

En effet, la mise en vente d’un bien nécessite la parfaite connaissance de ce que l’on vend. Quand je pense que dans les années 1990 , il arrivait parfois qu’on prenne des mandats de vente, sans avoir le moindre document ou attestation, aujourd’hui ce n’est plus possible.

En cela, la profession s’est nettement améliorée, et le recours à un professionnel a depuis une quinzaine d’années, un vrai sens pour les particuliers.

J’aime le terme de mener l’enquête car, souvent , le vendeur pêche par omission. Il n’ a pas forcément une volonté délictueuse mais certains points ne lui paraissent pas essentiels à mentionner pour la vente de son bien. C’est à nous de les débusquer. Comment? Et bien en faisant preuve de rigueur.

Voici ma méthode pour ne rien manquer ( ou presque) quand on s’occupe de la vente d’un bien immobilier.

Je demande les éléments suivants :

• les trois derniers procès verbaux d’assemblée générale et les deux derniers relevés de charges annuelles dans le cas de la vente d’un appartement afin d’appréhender correctement la vie de la copropriété : y a t-il des impayés, des procédures en cours. De quels travaux futurs est il question ? Il est évident que si les remarques ne nécessitant pas de vote en fin d’AG évoquent la demande de devis pour un ravalement, on peut d’ores et déjà penser que le sujet reviendra inmanquablement l’année suivante. C’est une donnée importante à savoir. De même, si les comptes laissent apparaître une somme importante de débiteurs et que les charges sont importantes, il y a fort à parier que les autres copropriétaires seront mis à contribution à un moment ou à un autre. Ces informations sont essentielles car l’acquéreur devra être mis au courant, et ne manquera pas de s’en servir comme levier de négociation.
• Le dossier technique afin d’avoir la mesure Loi Carrez d’un lot de copropriété et d’identifier en amont les questions que pourraient soulever les futurs acquéreurs. Même si le Constat des Risques d’accessibilité au plomb mentionne la présence de plomb, autant connaître l’emplacement exact car bien souvent, cela inquiète les acquéreurs, alors que le plomb est fréquemment localisé sous le peinture des garde corps ou des huisseries. Une bonne maîtrise du sujet permettra de les rassurer
•  Le Titre de Propriété est indispensable car on se doit de vérifier consciencieusement ce qu’on vend. On va donc le décortiquer pour identifier les anomalies, si anomalies il y a !
  • • La description du bien : il faut que le descriptif corresponde fidèlement à la réalité de ce qui est vendu. Il n’y a évidemment aucun problème à vendre une salle de bains dans laquelle on aurait remplacer la baignoire par une douche. Par contre, en copropriété, le fait d’ouvrir une cuisine nécessite des autorisations de la copropriété. Laissez vous conter une anecdote qui m’est arrivée il y a une douzaine d’années. Je me rends dans un pavillon pour prendre le mandat de vente et au moment de remplir le mandat, je consulte le descriptif du bien pour m’assurer qu’il n’ y a pas eu de modification majeure, même si le propriétaire m’avait assuré du contraire. J’ai du relire deux fois pour bien vérifier : il y avait un étage de plus à la maison que je m’apprêtais à mettre en vente ! Aussi incroyable que cela puisse paraître le propriétaire n’avait effectué aucune démarche auprès du service d’urbanisme et donc n’avait jamais obtenu l’autorisation de monter un étage! Je lui ai conseillé de régulariser sa situation préalablement à toute mise en vente mais quelle ne fut pas ma surprise quand je vis l’annonce en publicité le lendemain sur un site d’annonces entre particuliers. Je n’avais pas d’inquiétude, le notaire qui serait en charge de ce dossier, ne validerait pas la transaction mais quel temps perdu pour le vendeur et le futur acquéreur.  Il convient aussi d’être vigilent si vous constatez qu’un ancien wc sur le palier aurait pu être intégré dans un appartement. Il est fréquent d’avoir le cas dans des immeubles anciens. J’ai même vu le cas dans certaines copropriétés où à chaque étage l’un des occupants avait condamner le wc commun pour l’ajouter à son appartement. En soi, ce n’est pas très grave mais ça nécessite des modificatifs d’état descriptif de division et des autorisations de la part des autres copropriétaires. Eventuel sujet de discorde entre copropriétaires en perspective, vous pouvez être sur qu’il y en aura toujours un pour dire que ce n’est pas normal et que ledit wc doit être vendu et vous seriez étonnés d’apprendre le prix ces wc communs dont personne ne veut assumer l’entretien !! Que de tracas qu’il vaut mieux identifier avant la vente, croyez moi
    • les servitudes consenties sur le bien : méfiance car ce paragraphe ne se trouve pas dans les premières pages du titre de propriété mais un peu plus loin. Il faut s’assurer qu’aucun droit n’a été consenti sur le bien , comme un droit de passage ou encore une zone non aedificandi ( c’est à dire un morceau de terrain sur lequel on ne peut pas construire) qui aurait été convenue entre voisins pour diverses raisons.
    • les clauses d’une éventuelle vente à Réméré : et là c’est très important car cela signifie que le vendeur n’est pas libre de vendre son bien à qui il souhaite. Il s’agit d’un pacte permettant au vendeur d’un bien de récupérer celui ci auprès de son acquéreur au prix initial dans un délai maximum de 5 ans. Donc mieux vaut le savoir avant d’entamer la commercialisation.
  • Et toujours le bail s’il y a un locataire en place, le congé qui lui a été délivré pour s’assurer de la bonne procédure et vérifier son droit de préemption. Voir l’article C’est occupé!

Encore une chose qui parait évidente, n’oubliez pas de vérifier l’identité des personnes que vous avez en face de vous, histoire d’avoir à faire aux réels propriétaires. Vous serez parfois confrontés à des personnes mal intentionnées qui usurpent l’identité d’un de leur proche pour mettre un bien vente, sans son consentement par exemple.

Toutes ces précautions ont toujours pour effet de prouver votre professionnalisme et de sécuriser la perception de vos honoraires.

Vous l’aurez compris la vente d’un bien est semé d’embuches. Tout est surmontable tant qu’on identifie clairement le problème. Rien de plus désagréable que de découvrir l’épine au moment de la signature d’un compromis de vente. Vous passez pour un incompétent auprès de votre acquéreur, et auprès de votre vendeur qui vous en voudra de ne pas l’avoir alerté, après tout, c’est vous le professionnel et on vous paie pour ça!

« Elémentaire mon cher Watson » !

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La semaine dernière, mon ami Stéphane me raconte, angoissé, une aventure désagréable qui lui arrive. Il a reçu l’appel d’un de ses clients de l’année dernière, très remonté après lui, le menaçant de lui intenter un procès.  Il a besoin de mon avis pour savoir ce qu’il doit faire, il se demande s’il n’a pas commis une erreur. Cela fait pourtant 5 ans qu’il exerce en tant que mandataire, d’une manière très professionnelle. Il est très consciencieux.

Continuer à lire … « Faut il cacher son vice? »

Cela vous est surement déjà arrivé…. et vous vous demandez surement ce qui va suivre!!!

Un propriétaire vous confie la vente de son bien et là, surprise, vous apprenez qu’il est occupé par un locataire. Quelles sont les possibilités de mise en vente? L’aventure de Julie vous donnera les clefs pour vendre un bien loué. Continuer à lire … « C’est occupé! »

Pierre m’appelle l’autre jour et je sens au ton de sa voix que les affaires ne vont pas fort. Prétextant de me donner de ses nouvelles, je sens un début de découragement contrarier sa jeune carrière de mandataire immobilier.

En effet, il vient de rater la vente d’un bel appartement à cause d’un ravalement 😭 . Pour comprendre son échec, il m’explique le déroulement de la négociation.

Il avait en portefeuille l’appartement d’un couple qui attendait un heureux événement (❤️ le 3ème!) et l’heure avait sonné de déménager pour un logement plus grand. Une fois la maison de leurs rêves trouvée, ils confient la vente de leur appartement à Pierre. Le prix décidé pour la mise en vente est raisonnable et très vite Pierre trouve un client acquéreur. La visite réalisée et les minces objections traitées, le client demande, pour se prononcer, le dossier complet du logement… jusque là rien d’anormal. On pourrait même penser qu’il s’agit de la chronique d’une vente annoncée!

Et là, patatras….. L’acquéreur au cours de sa lecture de la dernière assemblée générale de la copropriété s’arrête sur une résolution cruciale « A la majorité, l’assemblée générale décide de réaliser le ravalement de l’immeuble; L’entreprise retenue est la société « Belle Taloche » pour un budget total de 100.000€ »

L’acquéreur relate alors à Pierre la mésaventure de l’un de ses amis qui avait eu la mauvaise surprise de payer un ravalement quelques mois après l’acquisition, on ne lui ferait pas la même! Il était très heureux d’avoir débusquer « un loup » et propose donc un prix inférieur pour l’acquisition de l’appartement ( qui lui plaisait malgré tout!) tenant compte de la quote-part de charges qui lui incomberait dans quelques mois.

Pierre est très déçu par l’offre obtenue et se rend chez le vendeur, peu convaincu par le prix proposé 😰. Comme c’est prévisible, le vendeur refuse la négociation, arguant du fait que le ravalement est à sa charge, alors qu’il profitera à l’acquéreur. 💰

Pierre n’a alors pas su apporter à ses clients la bonne information et a perdu 20.000€ de commission. Pierre a été formé mais ce point de la répartition des charges semble être tombé dans les tréfonds de sa mémoire! 🙄

En effet, dans ce cas précis le ravalement n’était pas à la charge de l’acquéreur, Pierre aurait dû le rassurer. L’acquisition d’un bien est un moment fort dans la vie d’une personne, il y a toujours une inquiétude. Fait il le bon choix? Ne va t-il pas le regretter? Aura t-il des mauvaises surprises? La mission de Pierre est de le sécuriser et de lui donner un maximum d’informations fiables.

Quel dommage, ce ravalement voté aurait pu au contraire, lui permettre de réaliser une belle vente, c’est à dire encaisser une belle commission.🤝

Il est habituel d’entendre que celui qui est redevable de la dépense est celui qui est propriétaire au moment de l’exigibilité de la somme (et c’est vrai). Si l’assemblée générale vote la réalisation de travaux dont le paiement devient exigible à une date postérieure à la vente définitive, alors c’est propriétaire à cette date qui sera en charge de régler l’appel. C’est ainsi que l’acquéreur de Pierre a considéré qu’il devrait payer le ravalement 😓

Il y a plusieurs années, au temps jadis où j’ai commencé à exercer, il est vrai que les syndics de copropriété se chargeaient d’effectuer de savants calculs de répartition entre vendeur et acquéreur, ce qui occasionnait d’interminables discussions. La loi est alors intervenue pour simplifier la répartition et laisser vendeur et acquéreur se débrouiller de convention de répartition. Attention, cette convention n’est pas opposable au syndic, ce qui signifie qu’il n’est pas concerné par cet accord et continuera à appeler les charges au propriétaire en place.  Aujourd’hui il est habituellement convenu que les travaux, dès lors qu’ils ont été votés antérieurement à la signature d’un compromis de vente, restent à la charge du vendeur. Celui ci devra rembourser le montant total des travaux votés à l’acquéreur par anticipation, au moment de la signature définitive, afin que celui ci puisse en acquitter le paiement à son tour.

Si Pierre avait maîtrisé son sujet, il aurait pu démontrer à son client acquéreur que le prix de vente du bien tenait déjà compte d’un ravalement assumé par le vendeur. Quel argument de vente! Je ne vous jette pas la pierre Pierre mais dommage!

ATTENTION, les choses sont totalement différentes si le ravalement est juste évoqué lors de l’assemblée générale. Auquel cas, il est considéré comme non voté, le nouveau propriétaire doit le payer le moment venu.

Pour ne pas laisser Pierre tout entier à sa déception, je propose de l’aider à comprendre les différentes composantes d’un relevé de charges, lui donnant ainsi des armes de négociations massives pour ses futures ventes!!!! 📋

Tous les trimestres, chaque copropriétaire reçoit un appel provisionnel ( part du budget voté par l’assemblée divisé en 4), et une fois par an, après l’assemblée qui approuve les comptes, il reçoit un arrêté de compte avec les sommes réellement dépensées incombant à chaque copropriétaire.

1 l’avance de trésorerie : cette somme est versée par chaque copropriétaire et elle est remboursée à celui qui vend son bien (soit par l’acquéreur soit par le syndic). La somme est définie en assemblée et ne peut excéder 1/6ème du budget et répartie selon les millièmes détenues par chacun. La répartition se trouve dans l’état descriptif de division, souvent annexé au règlement de copropriété.

2 les tantièmes généraux: la quote-part de parties communes appartenant à chaque copropriétaire. C’est sur cette base que certaines charges sont réparties entre tous comme par exemple les honoraires de syndic

3 les tantièmes spéciaux : la quote-part des parties communes spéciales, c’est à dire celles concernant un bâtiment en particulier. Il peut y avoir une répartition différente des charges d’ascenseur ( celui qui vit au 1er étage paie moins que celui qui vit au 6ème étage), des charges de chauffage. Dans ce cas là la répartition de la dépense ne se fait pas sur la base des charges communes générales mais sur la base des charges spéciales.

4 les charges locatives: le montant des charges récupérables sur un locataire. Quand on met son bien en location, toutes les charges n’incombent pas au locataire. Par exemple les frais de syndic ne peuvent être répercutés sur le locataire.

5 les appels de provision : c’est la somme totale des appels réglés par le propriétaire pendant l’année écoulée

6 Total charges copropriétaires : c’est la somme réellement dépensée par le copropriétaire pour ses charges de copropriété. C’est aussi cette somme là qu’il faudra indiquer sur la publicité puisque depuis quelques années maintenant, la loi impose de mentionner le montant des charges annuelles liées à un lot mis en vente.

 

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